房地产行业周报：重点城市新房成交同比-29%，居民中长期贷款下降

2023-08-14 17:40:47 来源：西南证券小 中

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（以下内容从西南证券《房地产行业周报：重点城市新房成交同比-29%，居民中长期贷款下降》研报附件原文摘录）

8月 44城新房成交面积同比 ] -29%，环比-2%；14城二手房成交面积同比-2%，环比+17%。截至 11日，8月 44城新房累计成交面积同比-29%，环比 7月同期-2%；全年累计同比-4%。其中，一线城市 8 月累计成交同比-37%，环比 7月同期-14%，全年累计同比+14%。二线城市 8月累计成交同比-24%，环比 7月同期-2%；全年累计同比-7%。三四线城市 8 月累计成交同比-33%，环比 7月同期+14%；全年累计同比-11%。8月 14城二手房累计成交面积同比-2%，环比 7 月同期+17%；全年累计同比+32%。
社融数据不及预期，地产销售疲弱下居民中长期贷款下行。8 月 11 日央行发布统计数据显示，截至 2023年 7月末社会融资规模存量为 365.77万亿元，同比增长 8.9%。对实体发放的人民币贷款余额为 228.9万亿元，同比增长 11%。从结构来看，2023 年 7 月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 62.6%，同比高 1.2pp。从增量来看，2023年前七个月社会融资规模增量为 22.08 万亿元，比上年同期多 2069 亿元；7 月单月社会融资规模增量为 5282 亿元，比上年同期少 2703 亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加 364亿元，同比少增 3892亿元。前七个月人民币贷款增加 16.08万亿元，同比多增 1.67万亿元。7月单月人民币贷款增加 3459亿元，同比少增3498 亿元。其中居民新增人民币贷款为-2007亿元，同比多减 3224亿元，中长期贷款减少 672 亿元，同比多减 2158 亿元，地产销售疲弱下呈现下滑。
行业融资略有恢复，9 月为年内偿债金额高点。中指研究院监测，2023 年 7月房地产企业非银融资总额为 771亿元，同比下降 2.5%，环比增加 7.7%。行业平均利率为 3.46%，同比下降 0.31个百分点，环比增加 0.46个百分点。从融资结构来看，7 月信用债规模占比 66.8%，信托占比 3.9%，ABS 融资占比29.3%，无新增海外债。2023 年 8 月到期债券余额为 694 亿元，其中，信用债占比为 83.6%，海外债占比为 16.4%。 2023年内到期债券余额为 3394亿元，其中信用债占比 68.4%，海外债为 31.6%，9 月为年内偿债金额高点。
成都土拍热度有所降温。8 月成都共有 47 宗宅地将出让，质素优劣参半，在房企一心追逐核心地块的当下，流拍率恐将有一定程度地提升。就 10 日土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著，摇号比例 30%和溢价率 5.1%均处于较低位，较七月持平，相比二季度土拍热度有明显下降。此外央国企依旧是主力、总成交金额占比近九成。受大环境较差的影响，加之成都本身新房需求结构转变，成都楼市显著下行；另一方面，供地量大增，房企却资金有限，因此优质地块竞争白热化，非核心区地块就可能低溢价或底价成交，甚至有流拍风险。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险

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