【封面纵深】透视相邻权：尊重相邻权邻里少纠纷

2023-08-16 18:37:45 来源：东南早报小 中

■记者许小程龚翠玲

相邻关系是每个人最常遇到的社会关系，随着城市化进程的持续推进，越来越多人集中在楼宇化密集化的空间居住，一些具有现代新特点的邻里矛盾时有发生。日常生活中，因房屋改造、道路通行、采光、用水、排水、噪音以及废弃物放置等因素引发的邻里纠纷并不鲜见。《民法典》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本期《封面纵深》通过梳理相邻权纠纷典型案例，与大家共同剖析探讨如何更好地处理相邻关系纠纷。

(相关资料图)

尊重相邻权邻里少纠纷

相邻关系纠纷也叫相邻权纠纷，是指不动产的占有人在行使物权时，对相毗邻的他人的不动产享有一定的支配权。在生活中可分为土地的相邻权、水流的相邻权、建筑物的相邻权等。数据显示，目前民事审判中涉相邻权纠纷案件呈逐年增多的态势，反映出社会发展和城市化进程的必然结果。相邻权案件的涉及面广，漏水问题、相邻通行纠纷、房屋改造等案件量较多。经法院审理后，大多得到妥善解决。

漏水纠纷诉讼最多

记者从丰泽区人民法院获悉，民事审判涉相邻权纠纷案件中，因漏水问题产生的诉讼案件数量最多。俗话说“远亲不如近邻”，本该是互帮互助的和谐邻里关系，由于房屋漏水引发矛盾，导致邻里之间的纷争升级，最终闹上了法庭。

案例1

楼上水龙头忘关楼下刚装修的房子泡水

唐某的房子买在丰泽城东某小区30楼，2020年房子装修好后空置了一段时间。张某的房子在唐某楼上。2020年9月份，张某因忘关水龙头，导致大量自来水从楼上渗透到唐某的房内，刚装修好的房子惨遭浸水。事情发生后，唐某通过物业联系张某，但张某未及时去关水龙头，导致唐某的房屋内部分装饰、家具、家电损毁。

事发后，唐某和张某因赔偿问题产生纠纷，双方诉诸法院。在法院调解下，张某同意一次性赔偿唐某9万元，同时保证做好房屋的防水处理，不再发生渗漏情况。

案例2

厨房天花板漏水楼上楼下各执一词

2018年5月，黄某在装修丰泽东海某套房时，发现楼上卫生间向下漏水，立即通过物业与楼上的业主郑某联系。黄某称考虑到以和为贵，同意郑某建议，即在厨房内打2个孔注入防渗胶。装修一段时间后，黄某发现吊顶处渗水并腐蚀吊顶板，黄某再次联系郑某要求解决问题。在物业协调下，双方签了一份协议，要求郑某从卫生间采取注浆防水的处理方式解决漏水问题，但郑某没有完全履行协议。2021年，黄某一纸诉状将郑某告上法庭，请求法院判令郑某消除漏水问题，同时赔偿相关费用。

庭审期间，郑某辩称漏水的原因并非他造成的，他的房屋从2012年装修入住到黄某入住前都未出现漏水情况，黄某装修时将厨房与卫生间隔断墙敲掉，导致房屋原本结构遭到破坏，之后产生漏水情况。此外，公共排水管道没有任何积水现象，没有证据表明卫生间有向下漏水情况，黄某的请求没有依据。

法院经过审理认为，妨害物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案中郑某虽对漏水原因提出异议，但未能提供充分证据，经法院询问后也不进行鉴定，应当承担举证不能的后果。郑某曾与黄某协商后签署协议，但郑某并未完全按照协议内容履行，未尽到合理消除漏水危险的义务，因此郑某应进一步采取措施。综上，法院判决郑某应修复房间，防止继续漏水。

装修房子引纠纷

业主在装修时，常出现改变格局、加装搭建等情况，这些行为都应以保障邻居权利为前提。阳台上搭建玻璃房、安装空调外机影响邻居、改造房间影响楼下等纠纷诉诸法院的不在少数，法官建议，在房屋改造或者加装建筑物时，可事先征求邻居的意见，以免产生不必要的纠纷。

案例3

入户门内开改外开法院判决恢复原状

李某和王某是相邻关系，两人住在市区某小区35楼的对门，中间有一扇窗户。去年，因王某把原本内开的入户门改为外开，李某将王某起诉到法院。

李某认为，大门改造后已经遮挡了楼道窗户的三分之二，给李某家的通风、采光造成很大影响。王某入户门外开后，两家间距只有70多厘米，会对意外事件逃生、小孩出行带来安全隐患。在物业和相关部门调解未果后，李某请求法院判令王某把入户门恢复为原来的内开，以维护他的合法权益。王某则认为，他的房子是边套，打开不会影响安全逃生；李某基于公共窗户可享受的通风和采光便利，在王某外户门开启前后未发生明显的变化。

法院经审理后认为，各方在行使权利时不应对他方造成妨碍与影响，给相邻方造成妨碍或者损失。李某和王某的进户门原设计为向内开，两户共同走廊空间有限，王某的进户门向外开在一定程度上对李某的房屋采光、通风造成影响。综上，法院判决王某应将房屋的入户门恢复为向内开。

邻地通行受阻

邻地通行权，是相邻权的重要组成部分，又称“必要通行权”“相邻通行权”，是指由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方所有或者使用的土地取得通行等权利。相邻通行纠纷多为农村自建房、固体物质堆放、道路硬化引起。裁判文书网显示，过去10年，全市两级法院一审的相邻通行纠纷案达到100多件。居民在进行施工改造时，不能以邻为壑、损人利己，随意侵害他人合法权益。

案例4

邻居在通道设铁栏杆翻建房子运建材受阻

2020年，颜某在取得建设和规划部门批准后，进行拆除旧房重建，建设过程中需通过邻居孙某家门口的通道运输建筑材料及垃圾等。该通道是颜某家的唯一通道，因日常纠纷，孙某在家门口通道上设置铁栏杆和限高栏杆，阻碍了运输车辆通行。多次协商未果，颜某将孙某起诉至法院，请求法院判处孙某自行拆除案涉通道的铁栏杆和限高栏杆。

庭审期间，孙某未到庭质证，视为自动放弃权利，同时孙某拆除了铁护栏和限高栏杆。法院审理认为，孙某在与颜某相邻通道上自行设置铁栏杆和限高栏杆，妨碍了颜某的房屋装修及日常通行问题，违背了有利生产、方便生活的相邻关系处理原则。但在诉讼过程中，孙某自行拆除了案涉通道的铁栏杆和限高栏杆，已不再影响通行，因此驳回颜某的诉讼请求。

案例5

邻居垫高公共通道法院判决恢复原状

郑某和洪某为邻居关系，双方房屋之间有一条约1.3米宽的通道，这条通道并非郑某出行的唯一通道。2015年，郑某、洪某及周边村民共同出资，对该条通道铺设水泥。2020年，洪某在翻建房屋时，将建筑垃圾填埋到房屋门前的通道并垫高约1米。郑某进出该通道需要从洪某房屋门前道路通行，因此造成郑某无法正常通行，下雨天雨水还会排泄到郑某家角落。郑某多次要求洪某进行整改，对方均置之不理。随后，郑某向法院诉请将洪某房屋门前道路上的建筑垃圾清理掉、恢复水泥道路。

法院认为，取得相邻通行权的条件是“必须”，若存在其他选择，则条件不构成。从郑某房屋到村道有两条道路可通行，郑某主张相邻通行权的必要条件不能构成。不过洪某在屋门前垫高通道，有可能存在下雨天降雨量达到一定程度时，雨水将砂土冲刷到地势较低的郑某房屋方向的通道上，给郑某及周边村民的生活造成一定的不便。因此法院根据公平合理的原则，判决由洪某将其房屋门前铺设砂土的道路恢复为水泥路。

加装电梯分歧

近年来，加装电梯成为老旧小区改造的热门。根据相关规定，取得整栋楼三分之二业主同意即可加装电梯。但实际操作中，低楼层业主往往以影响采光、通风、噪音为由拒绝，在没有取得100%业主同意情况下，主管部门不会轻易发放加装许可。不少业主代表选择向法院起诉，要求低楼层业主配合加装工作，由此产生纠纷。

案例6

二楼业主阻挠成被告邻居因“加梯”对簿公堂

为了改善居住条件，市区某小区的部分业主于2021年1月开始筹划加装电梯，选出3名业主代表处理相关事宜。2021年3月，社区作为见证备案单位，对电梯安装方案进行公示。公示期结束后，2位住在二楼的业主向社区和丰泽区自然资源局分别发出关于明确不同意加装电梯的书面声明。丰泽区自然资源局搁置本梯加装电梯申请，要求双方自行协商好再按照流程办理。随后，3名业主代表将2名二楼业主起诉至法院，请求判令他撤回不同意加装电梯的声明，今后不得再实施任何阻挠行为。

庭审期间，二楼业主辩称，业主代表对于加装电梯没有制定行之有效的通风、采光和日照等可行性方案，也未严格按照相关规定，进行安全性检测鉴定并出具检测鉴定报告，因此提出反对意见。

法院认为，加装电梯引发的不同楼层业主对是否加装电梯的意见分歧，因加装电梯需符合相关法律的规定，还应满足相关规划、设计、结构和消防的规范、标准要求，取得相关行政管理部门的许可，不同楼层业主均有表达自己见解的权利。二楼业主不同意加装电梯，表达自己对加装电梯的意见，并非阻挠其他业主申请加装电梯的侵权行为，因此法院驳回业主代表的诉讼请求。

律师说法

相邻权受侵害可分三步走

遇到相邻权纠纷时，有的人选择各退一步互相谅解化解纠纷，而有的人则互不相让甚至大打出手，导致邻里关系极度紧张。那么相邻权受到侵害应该怎么办？

北京市炜衡（泉州）律师事务所律师王小冰介绍，遇到纠纷可分三步走：第一，发生纠纷后立即与当事人自愿协商，力争和平解决争端。第二，如果协商无果，可求助于社区、司法局、物业等，组织人民调解解决。对于具体的争端，可请求建设、城管、林业等部门等给予协助，直至对方停止侵害行为。第三，在当事双方协商、调解均失效的情况下，可以诉请法院依照法律程序予以判决。

王小冰提醒，维权业主要注意保留双方沟通证据，以照片及影像等方式保留现场证据，配合法院进行勘查现场、了解事实、案件审理、协商调解等工作，力争在维护合法权益的同时不损害邻里关系。而作为侵权业主，应正视自身问题，积极配合解决，相邻关系纠纷的案件一般案涉金额标的较小，一旦双方对簿公堂，作为被告败诉不仅仍需承担相应的侵权责任，还有可能承担评估、鉴定费用等，而这些评估鉴定费用较为高昂，甚至可能超出了原告的诉求金额。

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