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上半年广州楼市复苏步伐放缓 持续调整下市场格局如何生变?

2023-07-08 03:31:19 来源:新京报

今年上半年,广州楼市复苏步伐放缓,持续的调整使得市场格局产生变化。7月7日,合富研究院发布的2023年广州房地产市场半年度总结显示,由于买卖双方处于胶着状态,“推新去化率”呈逐级下降态势。此外,二手房业主放盘的意愿上升,这也倒逼了更多新房项目,尤其是郊区项目,采用更加积极的营销措施应对。

供求低位运行,刚性购买力支撑仍在

今年上半年广州市场供求处于近五年低位。据合富研究院发布的报告显示,今年上半年,广州商品住宅新增供应374万平方米,同比减少8%,这是自2018年以来首次低于400万平方米的水平。而且,上半年广州商品住宅成交448万平方米,月均成交约70万平方米,几乎是处于近15年的“市场底”。


(资料图片仅供参考)

从今年上半年广州市场发展来看,共分为两个阶段,4月前,疫情管控解绑以及经济复苏预期带动市场信心回归,尤其是去年10月至12月积压的购买需求较快释放,推动市场成交上行,由80个代表楼盘实时成交反映出市场景气度拉升至最近几年同期高位,较2022年同期上升30%以上。

不过,在4月后宏观经济复苏趋缓,房企资产负债问题未解决等因素使市场入市信心有所动摇,市场修复的进程被打断。在前期积压需求释放后,新入市买家出手较犹豫,市场出现“下行状态”。但是,可以肯定的是,广州刚性购买力对市场的支撑仍然存在。

对此,合富研究院高级分析师吴智杰认为,当前买家对宏观经济的变化更加敏感,尤其是偏刚需买家受到的影响更大。而相当部分房企未看到市场更明确的政策风向,再加上盈利空间已不大,营销力度相对保守。由于买卖双方处于胶着状态,广州市整体“推新去化率”呈逐级下降态势。二季度市场平均新货去化率为21%,较2022年同期的34%有所下降。

值得关注的是,相比往年同期,当前二手房市场对一手房市场景气的影响也更加明显。合富研究院市场监测显示,今年一季度,业主放盘较大比例是为“卖一买一”,二手房市场交易较旺的2月-3月份也带动了一手房置业需求上升。但是,二季度之后,市场交易信心转弱,更多的急需资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升,上半年广州市二手放盘量较去年增长约15%-20%,导致议价空间扩大。

中心区价格企稳回升,郊区让利楼盘增多

广州房地产市场的变化也带来区域成交结构的改变。最明显的特征是由以往“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构,逐渐往“中心稳中向好,近郊+远郊寻底”的两层结构变化。

据合富研究院分析,中心、近郊、远郊推新去化率虽然均较去年高点降低,但不同区域的起伏波动也有所区别。中心区仍然保持在35%以上的去化水平,一众改善及豪宅项目成绩更显眼,部分去化在60%以上。而近郊非“网红盘”的市场承接力下降,二季度去化效率低于此前三个季度水平;远郊推新去化率在“让利项目”支撑下,维持在20%的水平。

与此同时,二季度以来,中心、近郊、远郊的价格走势也有显著差异。中心区价格回升,前期有所让价项目,清货任务完成后,快速升价。远郊经过长时间调整,库存回落,降价压力减缓,二季度后,价格有企稳趋势。近郊半数项目加大促销动作,特价让利幅度集中4%-6%。

具体来看,在中心区的白云、荔湾部分地段偏冷的项目启动“特价让利出货”,优惠幅度集中3%-5%,促动成交显著改善。二季度后相关项目取消优惠措施。而在近郊,黄埔约4成项目“特价让利”,与年初比较累计降幅5%-10%。而番禺明显让利项目并不多,以市桥西、广州南站个别项目为主。

合富研究院认为,今年上半年,广州市场“阶段性下跌”离不开宏观经济降温以及实体产业获利水平降低的影响,而在新出炉的经济数据中,可以看到经济回温的积极因素正在增加。下半年政策面继续维护市场的趋势也基本确认。

在吴智杰看来,市场下跌是对应目前特定环境下,买卖双方的一种“应急状态”,更加类似于市场长期向好发展过程中的一段波折。值得注意的是,深受库存压力困扰的远郊区域,其库存开始出现回落趋势,在经过较长时间的“底量”盘整后,其成交规模也在今年出现“筑底迹象”。

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